¿Quién paga las reparaciones en un arriendo en Chile? Guía práctica para arrendadores y arrendatarios
¿Se rompió una llave, apareció una filtración o dejó de funcionar el calefont? Una de las dudas más frecuentes al arrendar una propiedad es saber quién debe pagar una reparación: el propietario o el arrendatario.
La respuesta depende principalmente de qué ocurrió, por qué se produjo el desperfecto y qué establece el contrato de arriendo.
En términos generales, en Chile:
El arrendador (propietario) debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en condiciones adecuadas de uso. El arrendatario, por su parte, debe hacerse cargo de los daños que provoque y de las reparaciones menores asociadas al cuidado y uso cotidiano de la propiedad.
Pero hay situaciones que pueden generar dudas. Veámoslas con ejemplos.
¿Qué dice la legislación chilena?
En los arriendos de propiedades urbanas se aplica principalmente la Ley N.º 18.101 y, en aquello que esta ley no regula, las disposiciones del Código Civil.
El Código Civil establece que el arrendador debe mantener la propiedad en buen estado y hacerse cargo de las reparaciones necesarias, mientras que las llamadas reparaciones locativas corresponden, en general, al arrendatario.
¿Qué significa “reparaciones locativas”?
Es un término jurídico que puede sonar complicado, pero la idea es bastante sencilla.
Las reparaciones locativas son, en términos generales, aquellas relacionadas con el cuidado y uso cotidiano de la propiedad y que corresponden normalmente al arrendatario, especialmente cuando el deterioro se produce por su culpa o por un uso inadecuado.
Por ejemplo:
- Un vidrio que el arrendatario rompe.
- Una puerta que se daña por un golpe.
- Una instalación que se deteriora por una manipulación incorrecta.
- Un elemento de la propiedad que se rompe por un uso inadecuado.
Importante: “reparación locativa” no significa simplemente “reparación pequeña”.
Una reparación puede ser de bajo costo y, aun así, corresponder al propietario si el problema se debe al desgaste normal, antigüedad o falla de una instalación.
Por eso, para determinar quién paga, hay que mirar la causa del desperfecto.
La pregunta clave: ¿por qué se produjo el daño?
Esta es probablemente la forma más sencilla de entender quién debe pagar una reparación.
Si se rompió por antigüedad, desgaste normal o una falla propia de la propiedad:
Generalmente corresponde al arrendador.
Si se rompió por mal uso, descuido o daño provocado por el arrendatario:
Generalmente corresponde al arrendatario.
Por ejemplo:
Una cañería antigua se rompe dentro del muro: normalmente corresponde al propietario.
El arrendatario perfora accidentalmente una cañería al instalar un mueble: puede corresponder al arrendatario.
La diferencia está en el origen del problema, no solamente en el tipo de reparación.
Reparaciones que normalmente paga el arrendador
El propietario debe asumir, como regla general, las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en condiciones adecuadas de uso, cuando el deterioro no sea responsabilidad del arrendatario.
1. Problemas estructurales
Por ejemplo:
- Problemas importantes de techumbre.
- Deterioros estructurales.
- Problemas derivados de la antigüedad del inmueble.
- Defectos de construcción.
- Deterioros que no fueron provocados por el arrendatario.
2. Filtraciones por antigüedad o deterioro de instalaciones
Por ejemplo:
Una cañería antigua dentro del muro se rompe y provoca una filtración.
Si el arrendatario no provocó el daño, normalmente corresponde al propietario solucionar el problema.
En cambio, si el arrendatario perforó la cañería al realizar una instalación, la responsabilidad puede ser suya.
3. Problemas de instalaciones eléctricas
Si la instalación eléctrica presenta problemas debido a su antigüedad, deterioro o defectos que no fueron provocados por el arrendatario, normalmente corresponde al propietario repararla.
Por ejemplo:
- Cableado deteriorado.
- Tablero eléctrico con problemas por antigüedad.
- Instalación defectuosa.
- Fallas propias de la instalación.
Si el daño fue provocado por una intervención indebida del arrendatario, la situación puede ser diferente.
4. Artefactos incluidos en la propiedad
Si la vivienda se entrega con calefont, caldera, bomba u otro artefacto y este deja de funcionar por antigüedad o desgaste normal, generalmente corresponde al propietario hacerse cargo.
Por ejemplo:
El calefont tiene varios años y deja de funcionar porque uno de sus componentes llegó al final de su vida útil.
Eso no significa automáticamente que el arrendatario deba comprar un calefont nuevo.
Pero si el artefacto se dañó por una manipulación incorrecta o un uso inadecuado, puede corresponder al arrendatario pagar la reparación.
Reparaciones que normalmente paga el arrendatario
El arrendatario debe cuidar la propiedad y responder por los daños que provoque por su culpa o por un uso inadecuado.
También responde por los daños ocasionados por personas por las cuales debe responder, como familiares, huéspedes o dependientes.
1. Vidrios quebrados
Si el arrendatario o una persona que se encontraba en la propiedad rompe una ventana, normalmente deberá pagar su reposición.
2. Puertas dañadas
Si una puerta se rompe debido a un golpe, fuerza excesiva o mal uso, normalmente corresponde al arrendatario asumir la reparación.
3. Daños en paredes
Por ejemplo:
- Golpes que dañan el muro.
- Agujeros excesivos provocados por instalaciones.
- Revestimientos dañados por mal uso.
Esto es diferente del desgaste normal que puede producirse con el paso del tiempo.
4. Artefactos sanitarios dañados
No es lo mismo que un lavamanos tenga una filtración porque una instalación está deteriorada, a que se quiebre porque recibió un golpe.
En el primer caso, puede corresponder al propietario.
En el segundo, puede corresponder al arrendatario.
¿Qué pasa con el desgaste normal?
Este punto es fundamental.
Arrendar una propiedad significa utilizarla. El arrendatario no está obligado a devolverla exactamente en las mismas condiciones estéticas en que la recibió, si el deterioro corresponde al uso normal y al paso del tiempo.
Por ejemplo, después de varios años:
- La pintura puede perder su apariencia original.
- Las terminaciones pueden mostrar desgaste.
- Algunos elementos pueden envejecer.
- Una instalación puede llegar al final de su vida útil.
Eso no significa automáticamente que el arrendatario deba pagar por renovar la propiedad.
Desgaste normal ≠ daño por mal uso
Desgaste normal:
La pintura pierde su aspecto después de varios años de uso.
Daño por mal uso:
El arrendatario golpea una pared y provoca un agujero importante.
Son situaciones diferentes y pueden tener responsables distintos.
¿Quién paga si una llave comienza a gotear?
Depende de la causa.
Si la llave es antigua y comienza a fallar por desgaste:
Puede corresponder al propietario.
Si la llave se rompe por una manipulación incorrecta:
Puede corresponder al arrendatario.
Por eso no es correcto decir que “todas las reparaciones pequeñas las paga el arrendatario”.
La causa del desperfecto es fundamental.
¿Quién paga si se tapa un desagüe?
También depende de cómo se produjo la obstrucción.
Si se tapa por mal uso:
Por ejemplo, si se arrojan elementos que no deberían ingresar al desagüe, puede corresponder al arrendatario asumir el costo.
Si existe un problema propio de la instalación:
Por ejemplo, una falla de la cañería o una obstrucción que no fue provocada por el uso del arrendatario, puede corresponder al propietario solucionarla.
Cuando existe una discusión sobre el origen del problema, puede ser recomendable solicitar una evaluación de un técnico.
¿Qué pasa si el arrendatario provoca un daño?
En este caso, la responsabilidad normalmente corresponde al arrendatario.
Por ejemplo, si durante el arriendo:
- Rompe una puerta.
- Quiebra un vidrio.
- Daña un artefacto.
- Perfora una cañería.
- Daña un piso por un uso inadecuado.
Deberá responder por el daño que le sea imputable.
Lo mismo puede ocurrir con daños provocados por familiares, huéspedes o personas que estén bajo su responsabilidad.
¿Qué pasa si el problema se debe a una emergencia?
Si aparece una situación urgente —por ejemplo, una filtración importante que puede provocar daños mayores— lo recomendable es informar inmediatamente al propietario o administrador y dejar registro de la situación.
El arrendatario no debería simplemente contratar una reparación importante y descontarla unilateralmente del arriendo sin haber informado previamente, salvo que las circunstancias hagan imposible esperar y sea necesario actuar para evitar un daño mayor.
El Código Civil contempla determinadas situaciones en que el arrendatario puede tener derecho al reembolso de reparaciones indispensables que haya realizado, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Por eso es importante:
- Informar el problema.
- Enviar fotografías o videos.
- Dejar constancia escrita.
- Solicitar instrucciones.
- Guardar cotizaciones, boletas y facturas.
- En caso de emergencia, actuar razonablemente para evitar que el daño aumente.
¿Puede el contrato de arriendo establecer quién paga determinadas reparaciones?
Sí.
El contrato de arriendo es fundamental para establecer claramente las obligaciones de ambas partes.
Por eso es recomendable que el contrato indique, por ejemplo:
- Qué mantenciones corresponden al arrendatario.
- Qué reparaciones corresponden al propietario.
- Cómo deben informarse los desperfectos.
- Qué ocurre con los artefactos incluidos en la propiedad.
- Qué reparaciones requieren autorización.
- Cómo se actúa frente a una emergencia.
- Cómo se documenta el estado de la propiedad al inicio y término del arriendo.
Un contrato claro puede evitar muchos conflictos.
¿Quién paga? Ejemplos rápidos
| Situación | Generalmente corresponde a |
|---|---|
| Cañería antigua que se rompe | 🏠 Propietario |
| Daño estructural | 🏠 Propietario |
| Filtración por deterioro de una instalación | 🏠 Propietario |
| Instalación eléctrica deteriorada por antigüedad | 🏠 Propietario |
| Calefont que falla por antigüedad | 🏠 Propietario |
| Vidrio quebrado por un golpe | 👤 Arrendatario |
| Puerta dañada por mal uso | 👤 Arrendatario |
| Daño provocado por una visita | 👤 Arrendatario |
| Cañería perforada por el arrendatario | 👤 Arrendatario |
| Desagüe tapado por mal uso | 👤 Arrendatario |
| Desgaste normal de pintura | 🏠 Propietario |
| Daño extraordinario en una pared provocado por el arrendatario | 👤 Arrendatario |
Ojo: esta tabla es una orientación general. La responsabilidad concreta depende de la causa del daño, las circunstancias, el contrato y los antecedentes que puedan acreditarlo.
Una regla sencilla para recordar
Si eres propietario:
Tu responsabilidad general es mantener la propiedad en condiciones adecuadas para el uso acordado.
Si eres arrendatario:
Tu responsabilidad general es cuidar la propiedad, utilizarla correctamente y responder por los daños que tú o las personas bajo tu responsabilidad provoquen.
Y para ambos:
Desgaste normal no es lo mismo que daño por mal uso.
Esa es una de las principales diferencias que debes tener presente cuando surge una reparación durante un arriendo.
¿Eres propietario y quieres arrendar tu propiedad sin preocuparte de estos problemas?
Una buena administración inmobiliaria no consiste solamente en cobrar el arriendo.
También implica:
✓ Revisar el estado de la propiedad antes de entregarla.
✓ Dejar registro fotográfico.
✓ Establecer claramente las obligaciones en el contrato.
✓ Recibir y gestionar oportunamente los avisos de desperfectos.
✓ Determinar el origen de los problemas.
✓ Coordinar reparaciones cuando corresponda.
✓ Mantener una comunicación clara entre propietario y arrendatario.
En Nexo Urbano podemos ayudarte con la administración de tu propiedad en arriendo, para que tengas un proceso más ordenado y profesional.
¿Tienes una propiedad para arrendar? Contáctanos y conversemos sobre cómo podemos ayudarte.
Preguntas frecuentes sobre reparaciones en un arriendo
¿Quién paga las reparaciones en una casa arrendada?
Depende de la causa del desperfecto. Generalmente, el propietario asume las reparaciones necesarias derivadas del desgaste, antigüedad o problemas propios de la propiedad. El arrendatario responde por los daños que provoque y por las reparaciones relacionadas con el cuidado y uso cotidiano que le sean imputables.
¿El arrendatario paga todas las reparaciones?
No. El arrendatario no necesariamente debe pagar todas las reparaciones que ocurran durante el contrato. Debe analizarse la causa del desperfecto, el contrato y las circunstancias del caso.
¿El propietario debe pagar si se rompe un calefont?
Si el calefont fue entregado con la propiedad y falla por antigüedad o desgaste normal, generalmente corresponde al propietario hacerse cargo. Si se dañó por mal uso del arrendatario, puede corresponder a este asumir el costo.
¿Quién paga una filtración?
Depende del origen. Si se debe a una instalación deteriorada o antigua que no fue dañada por el arrendatario, normalmente corresponde al propietario. Si la filtración fue provocada por una acción del arrendatario, puede corresponderle a este pagar.
¿El arrendatario debe pintar la propiedad al terminar el contrato?
No necesariamente. El desgaste normal de la pintura por el paso del tiempo y el uso legítimo no debe confundirse con daños extraordinarios provocados por el arrendatario. El contrato y el estado de la propiedad al inicio y término del arriendo son relevantes.
Información legal
Este artículo entrega información general sobre las obligaciones de arrendadores y arrendatarios en Chile. No constituye asesoría jurídica. En caso de conflicto, se recomienda revisar el contrato de arriendo y consultar a un profesional del derecho.
